案件背景
傅某系清远城市广场商铺的合法所有权人。2025年，傅某突然被某银行诉至法院，银行依据一份《个人借款最高额抵押合同》，主张傅某以其名下商铺为主债务人黄某的197万元借款提供抵押担保，要求法院确认银行对案涉商铺享有优先受偿权，并申请拍卖该商铺以抵偿债务。
傅某辩称，其系在银行工作人员遮挡合同正文的情况下，稀里糊涂签署了空白合同，签署时根本不知晓担保对象是谁、担保金额是多少，更未同意为曾某、潘某等人提供担保。然而，一审法院经审理认为，银行提交的抵押合同、他项权证、婚姻状况声明等证据形式上完备，采信了银行的催收记录，认定傅某的诉讼时效抗辩不成立，判决银行对傅某名下商铺享有优先受偿权。一审败诉后，傅某面临商铺被拍卖、数百万资产付诸东流的困境。
办案经过
一审败诉后，傅某委托广东方誉律师事务所高汝、范文姗律师团队代理二审上诉。高汝律师系方誉所创始合伙人、副主任，毕业于贵州大学法学院，执业以来专攻民商事争议解决，在金融借款、抵押担保纠纷领域具有丰富的实务经验。
高汝团队接案后，对一审全部卷宗进行了系统梳理与深度研判，最终锁定三个关键突破口：
第一，诉讼时效抗辩——银行起诉已远超法定期限。 团队梳理时间线发现：主债务人黄某于2016年3月开始逾期，2017年8月完成最后一次还款。依据《民法典》第一百八十八条之规定，诉讼时效期间为三年，至2020年8月即已届满。而银行直至2025年才提起诉讼，已迟延整整五年。更为关键的是，银行提交的催收记录均系其单方制作，缺乏通话清单、录音录像、签收凭证等客观证据佐证，无法证明催收意思表示已实际送达债务人，依法不构成诉讼时效中断的事由。
第二，合同效力抗辩——担保非傅某真实意思表示。 团队通过还原签约过程，查明银行工作人员存在以下违规操作：遮挡合同正文，仅让傅某在签名页签字；关键条款系事后手写添加，傅某签约时并不知情；擅自添加傅某根本不认识的曾某、潘某作为担保对象；虚构婚姻状况声明，隐瞒案涉房产系夫妻共同财产的事实。二审法院最终认定，傅某为曾某、潘某提供担保的内容并非其真实意思表示，该部分担保合同无效。
第三，抵押权行使期限抗辩——银行怠于行权。 依据《民法典》第四百一十九条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，超过时效的，人民法院不予保护。银行于2016年即已知晓贷款逾期、2017年已知悉经营异常，却长期不催收、不起诉、不通知抵押人，放任利息与违约金持续累积长达八年，相关费用远超本金。银行怠于行使权利所造成的损失，不应由无辜的抵押人承担。
案件结果
清远市中级人民法院经二审审理，全面采纳了高汝律师团队的代理意见，作出终审判决：
撤销一审判决中关于银行优先受偿权的判项；
驳回银行对傅某的全部诉讼请求；
一、二审全部诉讼费用由银行承担。
傅某无需承担任何还款责任，其名下位于清远城市广场的商铺得以完整保全，避免了价值数百万元资产被拍卖的风险。
本文由广东方誉律师事务所高汝律师团队供稿。高汝律师团队长期深耕金融财产纠纷领域，擅长在不利局面中精准定位案件突破口，为客户争取最大合法权益。如您遇到类似法律问题，欢迎联系咨询。